はじめに
本原稿は住宅ローンの注意点を返済方法を中心に紹介している。特に住宅ローンをかつて組んでいた、あるいはこれから考えている中高年の方におすすめの記事となっている。なぜなら時代が変わりローンのあり方が変わってきているからだ。終の住処のために買い換えたり、新しく購入したり、あるいは投資目的にしたり。そんな際の基礎知識にしてほしい。
住宅ローンのリスクとは
住宅ローンは、組み方によって、想定通りに返済できず、将来苦しんだり、破産したり取り返しのつかないことがある。中高年でも住宅ローンを組むことがあるので、その点は心に留めておいた方がいい。
住宅ローンを組む際には返済額を少なくするため頭金をできるだけ多くして家を購入すればいいと思っている人がいる。
実はそうした人でも、将来ローンの支払いに悩む可能性がある。毎月の返済額は少なくても、貯蓄がなければ、何か急な出費があったときに困るなど、キャッシュフローの問題があるのだ。
現在の家賃と同じ返済額の住宅ローンなら返済できるだろうと住宅ローンを組む人もいる。こうした人も将来の見通しが甘いかもしれない。
マンションでは、修繕積立金や大規模修繕費など、意外と費用がかかる。戸建にしても、定期的に修繕費がかかるだろうし、自然災害で大規模な補修が必要なときがあるのだ。
一般的な金融機関にとっての住宅ローンの主なリスクは、①信用リスク ② 金利リスク ③期限前返済リスクが挙げられる。 つまり、借りる側にとっては、これらで信用が担保できるならば、借りやすいということになる。
仮に住宅ローンが払えなくなると、ローンの一括支払い要求を要求される。 そして、滞納が続くと、物件は競売にかけられ、最終的に強制立ち退き処分になる。
住宅ローンに関しては、競売にかけられる前、もっといえば家のローンが払えなくなる前になんらかの処分をした方が賢明といえる。アンダーローンなら一般売却ができるし、オーバーローンなら任意売却とで処分するのが妥当だ。
シニア世代の住宅ローンを短期返済する際の注意点とは
シニア世代になると収入の増加が見込めないため、ローンの期間を短くして、老後の負担を増やしたくないのが本音だ。定年を目前にひかえた中高年ならなおさらだろう。ローンの期間を10年、20年など比較的短期間に設定している人の場合にも落とし穴がある。
医療費の出費が増えることや金利の上昇など、日常の出費が増えたり、返済額が変わったりして、住宅ローンに苦心しなければならない要素が、いつ発生しないとも限らないからだ。
ローンを組んでも繰り上げ返済するから大丈夫だと、思う人もいるだろう。実際、繰上げ返済する人は多く、不動産サイトなどでも繰上げ返済は、利用した方がいいという記事は多く目にする。
少しでも早く繰り上げ返済をして住宅ローンを早く終わらせようと思っている人も、金利には十分な注意が必要だろう。
なぜ繰上げ返済を検討するのか？ 実は繰り上げ返済したお金は、元金の返済に充てられるからだ。 元金が減ると支払う利息を減らすことができるので返済総額が減らせる。
大型の住宅ローンでは、利息が大きくなるので、繰り上げ返済したほうがお得だと言える
話を戻そう。住宅ローンを選ぶ際は、誰しも金利に注目をする。とにかく現在の金利だけを比べて金利が安ければそれでいいと考えている人も注意が必要だ。金利の上昇は、突然始まり、段階的に上がってゆくからだ。
例えば、1990年の住宅ローン金利は、都市銀行の変動金利が8.50％、住宅金融公庫（現 住宅金融支援機構）の基準金利が5.50％もあったのだ。
2021年においてはフラット35の場合、借入期間：21年以上35年以下で、年1.780％～年3.070％だ。景気が良くなり、インフレが懸念されると金利は普通に上昇するので、変動金利の場合は、金利が上がった時にどうするか考えることが重要だ。
住宅ローン破産しないための返済とは
消費者相談窓口には、住宅ローンの返済について相談する人が多い。ローン返済の専門窓口を設けている会社もある。住宅ローンの返済に困って破産しないためにはどうすればいいのか。
住宅ローン破産しないためには、当たり前だが、住宅ローンを借り入れた後の返済計画を綿密にたてることが大切だ。
個人の住宅ローンの中では固定金利選択型の10年、20年があるが、これらとは別に、初めの２年、３年が固定金利になっているタイプがある。こうしたタイプは、固定期間が終了すると固定金利型か変動金利か選ぶことができる。
この形の住宅ローンは最初の返済額が抑えられているから、近い将来収入が増える、金利が下がる可能性があるなど、なんらかの変化を見越している場合には有効かもしれない。
しかし、目先の金利にとらわれているだけで利用しようと思うなら考えて方がいい。
たとえば最初のうちは、住宅ローンのキャンペーン期間中でその金利で住宅ローンを組み４年目にいきなり住宅ローンの返済額が３万円、４万円と上がってしまうケースがかつてはよくあったのだ。
住宅ローンの返済計画は、ざっくりとではなく、いくつかのパターンでシミュレーションすることがベターだ。仮にキャンペーンなどの場合であっても、期間終了後に借り換えができるか、金利の選択肢が複数あるかなどは、考えていかなければいけないのだ。
●金利キャンペーン終了後の金利でシミュレーション
●借り換えなどの別の方法の選択肢を確認
住宅ローンの金利のタイプを比べる
住宅ローンを選ぶ際に悩むのが金利だろう。公的機関、民間の金融機関問わず、住宅ローンの金利は変動金利と固定金利がある。
2年や5年などのキャンペーンものから、10年固定、20年固定、全期間固定されているなど、さまざまな住宅ローンがあるのだ。
住宅ローンの金利のタイプは色々ではあるが、どのような形式でローンを返済するのか、その方法によって変わる。
金融機関によっては、3年固定で1％以下の金利でその後変動や固定に移行するところもあれば、2年固定で1％以下のところで住宅ローンを組み、それ以降は、違う住宅ローンへの組み替えをすすめるところもある。
住宅ローンのタイプはもちろん、銀行によっても変わるので、どこで相談をすればいいのか迷ってしまう。
住宅ローンを選ぶ際には次の順序を踏みたい
・金利のタイプについてそれぞれ理解する
・複数の金融機関を調べる
・公的な金融機関を調べる
これから住宅ローンを組む人も、住宅ローンの借り換えを考えている人も、住宅ローンの金利は比較した上で、自分が納得したプランを選ぶことだ。わずかな金利差でも、借入額が大きくなると住宅ローンの金利によって返済のトータルの額なども大きく変わる。将来のことを考えて少しでも賢く住宅ローンを組めるようにする。
住宅ローンのフラット３５とは
住宅ローンで誰しも検討するのがフラット３５だ。金利が低い時代は、民間の金融機関をすすめる、住宅会社も多いが、将来の金利変動を考えると、金利全般が低い時代なら、フラット35はそれなりに魅力がある。
住宅ローンは、十数年から数十年で返済する。だから返済終了まで金利が変わらずに返済額が増えない長期固定金利の住宅ローンは安心できる。それが住宅ローンのフラット３５という商品だ。
かつては住宅金融支援機構でしかフラット３５は組めなかったのだが、民間の金融機関でもフラット３５の住宅ローンを組むことができるようになっている。
フラット３５のメリットは、最長で３５年間も金利を固定できるという面だ。変動金利なら、社会情勢や金融動向の変化で、将来の返済額が不透明さを否定することはできない。
トータルでいくらの金額を３５年間で返済するのかわからないのだ。そんな変動金利に比べるとフラット35は、住宅ローンを組んだ日から返済完了まで、返済額が同じだから、トータルでの支払額（借入額と利子分）が見通せる。
支払額のトータルがわかるので、返済計画が立てやすくなる。将来の住宅ローンの金利上昇のない住宅ローンを組めるのが住宅ローンのフラット３５だ。
金融機関で住宅ローンは変わる
住宅ローンを組む際には融資を依頼する金融機関の選択が重要だ。住宅ローンをどの金融機関で組むかによって、返済計画は大きく異なるからだ。
住宅ローンは、金融機関の中でも銀行や住宅金融支援機構から借りるのが一般的だと思っている人が多い。
最近は金融機関の中にも極端に金利が低くいローンプランを提示するところがある。また、財形貯蓄をしている方向けの財形住宅融資もある。なんらかのローンで住宅を考えるなら、どのような種類があるのか事前に確認しておく必要がある。
住宅ローンを取り扱っている金融機関には、住宅金融支援機構、民間の金融機関、ノンバンク、フラット35の取扱い金融機関などがある。
住宅ローンを組める金融機関は銀行の数以上あるといえるが、どこで住宅ローンを組むのかは、現状で違ってくる。
貯蓄状況や将来の出費などをよく考えたうえで、住宅ローンをどこで組むのかを考えるといい。住宅ローンよって今後の経済状態も変わってくるので、住宅ローンを組む金融機関選びは大切だと言える。
銀行ローンの資金使途
・自分が住むための住宅の購入、建築のための資金
・自分が住むための住宅の増改築資金
・住宅ローンの借り換え資金
・住宅購入のための諸費用（一部の金融機関）
住宅ローンの保証金と手数料をしっておこう
住宅ローンを選ぶ際に必ずチェックしなければいけないのが諸費用だ。マンションや一戸建てなど不動産をローンを組んで購入する際にはさまざまな手数料・費用が必要になる。
たとえば事務手数料、印紙税、保証料、保険料といった名目だ。そのほかにも住宅ローンを組むために必要な保証金と手数料は意外なほど高額であることも覚えておきたい。
人によっては、想定以上の高く設定されていると思われるだろう。購入費用の予算に、組み込むのはもちろんのこと、保証金や手数料を住宅ローンを選ぶ際に比較したい。
想定外の費用にならないように住宅ローンを使用する際には、保証料や手数料を確認するのは当然だが、中には保証料が不要の住宅ローンもある。
保証料が不要の住宅ローンは金利が普通の住宅ローンより高めに設定されていることがある。いずれにしても住宅ローンを申し込む前に、金利や諸条件は比較することをおすすめする。
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の住宅ローンとは
住宅金融支援機構の住宅ローンは、全期間固定型が標準だ。固定といってもさまざまなプランがある。
借入時に返済終了までの借入金利が確定する安心の住宅ローン【フラット３５】
20年以下の返済で、より低い借入金利での借入れが可能になる【フラット２０】
中古住宅購入とあわせて一定の要件を満たすリフォームを行う場合に金利引下げがある【フラット３５】リノベ
オプションや特約など、さまざまなプランがあることも覚えておきたい。購入物件に対しての条件は比較的厳しいといわれている。
しかし、それ以外には住宅ローンを借りる本人の条件や要件は民間の金融機関と比べて少ない。
住宅金融支援機構の公庫融資の住宅ローンは金利をローンを申し込み時に決めるメリットもある。
新築のマンションを買うときや、住宅ローンを組んでから引き渡しに1年以上時間がかかる場合には資金計画が明瞭であるメリットがある。
住宅金融支援機構は特約火災保険を利用することができるし、返済が困難になった人には、特例措置があるから住宅ローンの返済に関して柔軟になるメリットもある。
住宅ローンの額を抑える方法とは
住住宅ローンの総支払額が増えないようにするためにはどうすればいいのだろうか。支払い額を少しでも抑えたいのであれば、頭金を増やすことが考えられる。
住宅ローンを組む際に頭金を増やせば、借入額が減るからそれだけで住宅ローンの総支払額も少なくなる。
住宅ローンの頭金を親族などから援助してもらう方法もある。その時には５５０万円、３５００万円など贈与税がかからない特例もあるから確認しておくといい。また、借用書を作成するなど、返済するのであれば贈与税はかかってこない。
他にも住宅ローンの総支払額を減らすためには親子の共同購入も方法としてある。負担する金額が減るので住宅ローンを組んだ際の返済額もそれに応じて減少する。
もし、ローン額を減らすより、とにかく購入したいのなら、不動産会社に相談することだ。
一般的に住宅ローンは８割までしか借りることができないことになっている。
しかし、最近は不動産会社と関連している住宅ローンの場合には90パーセントから95パーセントの金額まで住宅ローンを組むこともできるからそちらを利用してもいい。
住宅ローンの金利の計算方法は２つある
住宅ローンを返済する方法は一般的には２種類の方法がある。一つは、元利均等方式だ。元金と利子を含めて返済額が毎月同じ額になるように返済する。
多くの住宅ローンは、元利均等方式になっている。はじめは金利ばかりが減っていくことになって元金が減らないのが特徴だ。
住宅ローンの返済が進むと、返済額のほとんどが、元金の返済になっていく。毎月の住宅ローンの返済額が決まっているので、毎月の資産計画がしっかりと立てられるメリットがある。多くの住宅ローンがこの方法での返済方法になっている。
住宅ローンには、元金均等方式という方法がある。こちらは元金の返済が毎月同じ額になるように住宅ローンを返済していく方法だ。
元金が減ってゆくので住宅ローンの返済が進めば進むほど利息が減る。返済額は、住宅ローンがスタートした最初が多くなり、後になれば減っていくのが特徴だ。
住宅ローンの繰り上げ返済の注意点
住宅ローンの繰り上げ返済をした場合は、元金に充当され、その分は利息がつかないので住宅ローンのトータルの返済額を減らせるのは先に述べた通り。しかし、住宅ローンの繰り上げ返済は、資金計画が破綻しないように行う必要がある。
例えば、子どもの教育資金、リフォーム費用、また想定外の怪我や病気など、予期せぬお金が必要になることは、往々にして発生する。住宅ローンの繰り上げ返済は計画性をもって行うべきだろう。
住宅ローンの繰り上げ返済はローン期間を短縮する、総額の返済額を減らすなどのメリットがある。ただ、繰り上げ返済には手数料が必要になる場合もあるので、事前に金融機関に確認しておこう。
住宅ローンの繰り上げ返済は、必ずしなくてはいけないことではない。手元に置いておく資金も考えた上で検討したい。
繰り上げ手数料がかからない住宅ローンとは
住宅ローンの中には繰り上げ返済手数料が無料のプランもある。住宅ローンを借りている人の中には、資金ができた場合には、繰り上げ返済を考えている人は少なくない。
繰り上げ返済の手続きをする際に手数料がかかる場合がある。数万単位での手数料の場合がある一方、手数料無料になっているところもある。
住宅ローンの繰り上げ返済を考えているなら、返済手数料が不要のところから借りるといい。
たとえば新生銀行の住宅ローンの場合には繰り上げ返済手数料は無料になっているし、楽天モーゲージも繰り上げ返済手数料が不要になっている。また、繰上げ返済だけでなく、借り換えローンという方法があることも覚えておきたい。
